COVID-19 a eksmisja. Czy w czasie pandemii można dokonać eksmisji? Odpowiada adwokat Kamil Gross

Zgodnie z art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą (roszczenie windykacyjnego. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń (roszczenie negatoryjne). Powyższe roszczenia nie ulegają przedawnieniu, jeżeli dotyczą nieruchomości.

Własność jest jednym z podstawowych praw chronionych zarówno przez Konstytucję Rzeczypospolitej Polskiej jak i Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 64 Konstytucji RP każdy ma prawo do własności, innych praw majątkowych oraz prawo dziedziczenia. Własność, inne prawa majątkowe oraz prawo dziedziczenia podlegają równej dla wszystkich ochronie prawnej. Własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności. Ochrona zagwarantowana przepisami Kodeksu cywilnego skupia się przede wszystkim wokół roszczeń, którymi właściciel dysponuje w razie naruszenia własności, tj. roszczenia windykacyjnego oraz negatoryjnego.

Roszczenie zarówno windykacyjne, jak i negatoryjne jest roszczeniem prawnorzeczowym, skutecznym wobec każdego, kto naruszy własność, niezależnie od więzi łączącej go z właścicielem na mocy stosunku prawnego. Wyjątek stanowi sytuacja, gdy podmiotowi takiemu przysługuje uprawnienie do władania rzeczą, skuteczne względem właściciela (np. wynikające z zawartej umowy najmu). Powstrzymanie się od ingerencji w cudzą własność jest podstawowym obowiązkiem każdego podmiotu, niewypełnianie tego obowiązku może spowodować skorzystanie przez właściciela z przysługujących mu roszczeń, które de facto stanowią jedyną możliwość skutecznego egzekwowania poszanowania jego praw.

Roszczenie windykacyjne uprawnia właściciela, który utracił posiadanie rzeczy, do jego odzyskania od osoby bezprawnie władającej tą rzeczą. Celem tego roszczenia jest odzyskanie utraconego władztwa nad rzeczą przez prawowitego właściciela przez skierowanie do osoby władającej nią bez tytułu prawnego żądania jej wydania. Roszczenie negatoryjne dotyczy sytuacji, w której właściciel co prawda nie utracił władztwa nad rzeczą, lecz prawo to jest naruszane w inny sposób. Na podstawie tego roszczenia właściciel ma prawo żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń.

Roszczenie windykacyjne przysługuje również współwłaścicielom nieruchomości, a nawet jedynie jednemu z nich. Na podstawie art. 209 k.c. nawet jeden tylko współwłaściciel może dochodzić od osoby trzeciej roszczenia windykacyjnego oraz roszczeń uzupełniających (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 13 marca 2008 r., III CZP 3/08, OSNC 2009/4/53). Konstrukcja upoważnienia każdego współwłaściciela do wszelkich czynności zachowawczych nie opiera się na przedstawicielstwie ustawowym jednego współwłaściciela przez drugiego, lecz na wzajemnej reprezentacji interesów jednych współwłaścicieli przez drugich. Cechą tej wzajemnej reprezentacji jest to, że współwłaściciele podejmują czynność zachowawczą w imieniu własnym, ale w interesie wszystkich. Powództwo windykacyjne jest typowym przykładem czynności zachowawczej jednego współwłaściciela na korzyść wszystkich współuprawnionych (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 lutego 1997 r., II CKN 2/97, LEX nr 1228321). Zgodnie z art. 209 k.c. każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa.

Na podstawie powyższych przepisów można więc żądać eksmisji na przykład lokatora, który zajmuje lokal bez tytułu prawnego. Problemem jednak w chwili obecnej jest wyegzekwowanie obowiązku opróżnienia i opuszczenia lokalu mieszkalnego (eksmisji). Zgodnie bowiem z art. 15zzu ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (dodanym przez art. 1 pkt 14 ustawy z dnia 31 marca 2020 r. (Dz.U.2020.568) zmieniającej nin. ustawę z dniem 31 marca 2020 r. oraz zmienionym przez art. 73 pkt 47 ustawy z dnia 16 kwietnia 2020 r. (Dz.U.2020.695) zmieniającej nin. ustawę z dniem 18 kwietnia 2020 r.) w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 nie wykonuje się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego. Przepisu tego nie stosuje się jedynie do orzeczeń wydanych na podstawie art. 11a ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie.

Źródło: Ciszewski Jerzy (red.), Nazaruk Piotr (red.), Kodeks cywilny. Komentarz